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如何避免户口迁移问题导致的二手房买卖合同纠纷

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发表于 2017-5-26 18:15:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
人们在买卖二手房时,往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题:户口。在司法实践当中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。
一、起诉卖房者要求其迁移户口的主张是否会得到人民法院支持
房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。根据户籍管理规定,一个户头只能落一户人,办理户口迁移涉及到行政部门的审批,属于行政机关的职权范围,并且办理户籍的公安部门只能在行政相对人提出户口迁移申请时,才能依法定程序为其办理户口迁出手续。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,办理户籍迁移行为并不是民事纠纷,不属于人民法院的管辖范围,所以人民法院不受理此种类型的纠纷。
二、法律规定
合同法第第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
《上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答》规定,对二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可以作为民事案件处理;买方要求卖方实际履行约定,将户口迁出并将自己户口迁人的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权作出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。
三、如何避免二手房买卖过程中的户口迁移问题
卖房者应主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况,并如实告知买房者,买房者也应积极要求卖房者提供户籍登记情况,不可轻信卖房者及中介的口头承诺。
在了解到户口登记情况后,买卖双方应对房屋买卖、户口迁出等条款进行明确约定,必要时可将户口迁出设定为支付部分购房款的条件,以促进卖房者能及时迁出户口,而对于户口无法迁出或不需要迁出的,特别要留意以书面条款专门约定,避免口头约定。
根据我国《合同法》的相关规定,卖房者将户口迁出属于房屋买卖合同的一项附随义务。在房屋买卖合同中,房屋一经办理了过户手续,买房者即取得了该房的所有权,卖房者无权再将自己或其他人的户口滞留在原有的房屋中,户口迁移出去是卖房者的附随义务,即使房屋买卖合同中没有约定户口迁移条款。买房者有权利要求卖房者履行这项将户口迁移走的义务,并将自己的户口迁入落户。因此,在这种情况下,买房者可以起诉通过要求卖房者承担违约责任的方式,督促卖房者将户口迁出。
买房者可以卖房者未履行《房屋买卖合同》项下户口迁出义务为由,要求原房主承担相应的违约金。
如北京市目前现行的二手房买卖合同(建委版)中明确约定了卖房者迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了卖房者迁出户口的期限及对应的违约责任,则该约定合法有效,其能得到法院的支持。
对于买房者而言,如卖房者拒绝履行迁出户口的义务,则可以向法院提起诉讼,要求对方支付逾期迁出户口的违约金。
认为没有损失就无需承担违约责任是一种错误观念,即便买房者没有受到实际损失,也不能免除卖房者不迁户口的违约责任,正确的做法是根据合同法的规定,酌情确定违约金数额。
来源:瑾瑞法律热点
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